El valor patrimonial de los bienes raíces depende de si la persona natural o sucesión ilíquida está obligada a llevar contabilidad o si no lo está.
Las obligadas a llevar contabilidad (las cuales sí pueden depreciar sus edificaciones; ver el artículo 128 del ET) declaran sus bienes por su costo fiscal a diciembre 31 de 2023 sin comparar con avalúos o autoavalúos catastrales.
En cambio, las no obligadas a llevar contabilidad (las cuales no pueden depreciar sus edificaciones; ver la Sentencia C-606 de diciembre 11 de 2019 de la Corte) sí deben comparar el costo fiscal a diciembre 31 de 2023 con el avalúo o autoavalúo catastral 2023 y declarar por el mayor de los dos.
Ese “Costo fiscal a diciembre 31 de 2023” (tanto para el obligado como para el no obligado a llevar contabilidad) se compone de:
Costo de adquisición + Mejoras + Contribuciones por valorización capitalizadas + Incrementos opcionales del reajuste fiscal
Los incrementos opcionales del reajuste fiscal están mencionados en los artículos 70 y 280 del ET.
El obligado a llevar contabilidad no debe tomar en cuenta fiscalmente los valores contables por conceptos como la “estimación para futuro desmantelamiento y rehabilitación del lugar donde están asentados”. Tampoco se tomarán en cuenta fiscalmente los efectos de las “mediciones a valor razonable” ni los cálculos por “deterioros”.
Segunda alternativa para determinar el valor patrimonial de los bienes raíces
Una segunda forma alternativa de definir el costo fiscal del inmueble a diciembre 31 de 2023 es la indicada en el artículo 73 del ET:
[(Costo de adquisición × Factor especial según el año de compra) + Adiciones y mejoras + Contribuciones por valorización – Depreciación acumulada]
Si se aplica el reajuste fiscal antes comentado, en ese caso, al momento de calcular el gasto de depreciación fiscal del año (gasto que el obligado a llevar contabilidad calcula solamente sobre las construcciones sin incluir la parte de terrenos), el valor del reajuste fiscal no puede formar parte de la base para el cálculo de dicho gasto por depreciación fiscal (ver el inciso segundo del artículo 68 del ET).