En Colombia, el contrato de arrendamiento de vivienda urbana se regula por la Ley 820 de 2003, aplicable a los contratos celebrados a partir del 10 de julio de 2003. Para los contratos suscritos antes de esta fecha se aplican las disposiciones de la Ley 56 de 1985. La Ley 820 de 2003 establece derechos y protecciones específicas en favor del arrendatario, al considerarlo la parte más vulnerable de la relación contractual. Se presume que quienes optan por el arrendamiento carecen del patrimonio necesario para adquirir una vivienda propia. En este sentido, la ley busca garantizar el derecho a una vivienda digna y promover la propiedad con función social.
Formas de terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana
La terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede realizarse de dos maneras:
- De común acuerdo entre las partes
El arrendador y el arrendatario pueden, en cualquier momento y de manera consensuada, dar por terminado el contrato sin que esto implique el pago de indemnizaciones. Así lo establece el artículo 21 de la Ley 820:
Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.
- Por decisión unilateral de cualquiera de las partes
Tanto el arrendador como el arrendatario tienen la facultad de terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento. Sin embargo, la ley impone mayores restricciones al arrendador para ejercer esta opción, con el fin de proteger al arrendatario, ya que se considera la parte más vulnerable en la relación contractual.
Reglas para la terminación del contrato por parte del arrendador
El arrendador puede finalizar unilateralmente el contrato de arrendamiento en los siguientes casos:
- Por incumplimiento del arrendatario
Cuando el arrendatario incumple sus obligaciones legales o contractuales, el arrendador puede dar por terminado el contrato en cualquier momento. Entre las causales más comunes se encuentran:
- El incumplimiento o impuntualidad en el pago de los cánones de arrendamiento.
- La violación de normas de convivencia.
- La falta de pago de los servicios públicos a cargo del arrendatario que resulte en la desconexión del servicio.
- El subarriendo, la cesión del contrato o el cambio de destinación del inmueble por parte del arrendatario sin autorización expresa del arrendador.
- Los daños al inmueble o la realización de mejoras, cambios, ampliaciones sin autorización del arrendador.
- Sin causal de incumplimiento del arrendatario
El arrendador puede terminar el contrato sin necesidad de invocar un incumplimiento del arrendatario, pero debe seguir estrictamente las siguientes reglas:
- Durante el plazo inicial: el contrato no puede ser terminado unilateralmente por el arrendador salvo que el arrendatario incurra en una causal de incumplimiento.
- Durante las prórrogas del contrato: el arrendador puede darlo por terminado notificando al arrendatario mediante un preaviso escrito con una antelación no menor a tres (3) meses y pagando una indemnización equivalente a tres (3) meses de arrendamiento (numeral 7, artículo 22).
- Al vencimiento del plazo inicial o de las prórrogas: el contrato puede finalizarse invocando causales especiales de restitución, siempre que el arrendador entregue un preaviso escrito al arrendatario con una antelación mínima de tres (3) meses antes de la fecha de vencimiento.
Causales especiales para la restitución del inmueble
El arrendador no puede finalizar el contrato de arrendamiento únicamente por la expiración del plazo acordado. Para darlo por terminado al vencimiento del plazo inicial o de sus prórrogas debe invocar una de las causales especiales de restitución establecidas en el numeral 8 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003:
- Cuando el propietario requiere ocupar el inmueble para su propia habitación por un período no inferior a un (1) año.
- Cuando sea necesario demoler el inmueble para una nueva construcción o desocuparlo para realizar obras independientes de reparación.
- Cuando el propietario haya vendido el inmueble y deba entregarlo al nuevo propietario.
- Si el contrato de arrendamiento ha cumplido al menos cuatro (4) años de ejecución, el arrendador puede terminarlo, siempre que indemnice al arrendatario con un monto equivalente a 1,5 meses de arrendamiento.
Reglas para la terminación del contrato por parte del arrendatario
El arrendatario tiene derecho a dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en los siguientes casos, según lo dispuesto en el artículo 24 ibidem:
- Por incumplimiento del arrendador: el arrendatario puede finalizar el contrato si el arrendador incumple con sus obligaciones legales o contractuales: suspensión de servicios públicos, afectación grave del disfrute del inmueble o desconocimiento de derechos del arrendatario.
- Durante el plazo inicial o las prórrogas: el arrendatario puede dar por terminado el contrato en cualquier momento durante su término inicial o prórrogas, siempre que:
- Notifique al arrendador con un preaviso escrito de al menos tres (3) meses de antelación
- Pague una indemnización equivalente a tres (3) meses de arrendamiento
- Al vencimiento del plazo inicial o de las prórrogas: el arrendatario puede terminar el contrato sin necesidad de indemnizar al arrendador, siempre que entregue un preaviso escrito con una antelación mínima de tres (3) meses antes de la fecha de vencimiento.